1. FCF (Free Cash Flow) – 진짜 ‘쓸 수 있는 현금’

정의

FCF는 기업이 벌어들인 현금 중에서, 사업 유지와 성장을 위한 재투자를 제외하고 자유롭게 사용할 수 있는 실질적인 현금흐름을 의미합니다.
즉, 이익은 장부상의 숫자이고, FCF는 실제 현금입니다.

계산 방식 (두 가지 방법)

① 직접 계산 방식 (실무에서 가장 많이 사용)

FCF = EBIT × (1−세율) + 감가상각비 − CAPEX − 운전자본증가

EBIT: 영업이익
세율: 유효 세율
감가상각비: 현금 유출이 없는 비용이므로 다시 더해줌
CAPEX: 자본적 지출 (설비투자 등)
운전자본 증가: 재고/매출채권 증가 시 현금이 묶이므로 차감

② 간접 계산 방식 (현금흐름표 기반)

FCF = 영업활동현금흐름 − CAPEX

간단하지만, 회계상 일회성 항목이 섞여 있을 수 있어 주의 필요
재무제표가 준비돼 있을 때 빠르게 파악 가능

실전 팁

지속적인 FCF 창출 능력이 핵심이다. 이게 플러스(+)이면서 증가 추세면 매우 긍정적
바이오, 스타트업처럼 초기엔 FCF가 음수(-)인 기업도 많지만, 미래 플러스 전환 시점이 중요
예측은 보통 5년치 FCF를 개별적으로 추정 후, 그 이후는 TV로 반영

2. 할인율 (Discount Rate) – 미래 가치를 현재로 환산하는 키

정의

할인율은 말 그대로 “미래의 돈을 현재 가치로 환산”할 때 적용하는 기대 수익률입니다.
높을수록 미래 현금흐름의 가치가 낮게 평가되며, 이는 곧 리스크를 반영하는 도구이기도 합니다.

할인율 계산: 보통 WACC 사용

WACC = E/V⋅Re + D/V⋅Rd⋅(1−T)

E: 자기자본, D: 부채, V = E + D
Re: 자기자본 비용 → 보통 CAPM을 통해 계산
Rd: 부채비용 (이자율), T: 법인세율

CAPM(자기자본비용) 계산

Re = Rf + β⋅(Rm−Rf)

Rf: 무위험 수익률 (국채 금리 등)
Rm - Rf: 시장 리스크 프리미엄 (보통 4~6% 사용)
β: 기업의 주가 변동성 (1 이상이면 시장보다 민감)

실전에서 할인율 설정 시 고려사항

기업 특성: 성장주는 리스크가 커서 더 높은 할인율 적용
국가 위험 프리미엄: 신흥국 기업이면 더 높은 할인율
산업 특성: 안정적인 유틸리티 산업은 할인율이 낮음

보통 WACC는 6 ~ 10% 범위에서 많이들 사용한다고 합니다.

제가 이해하기로는 WACC는 자기자본으로 무위험수익을 벌어들이는 것 + 부채로 갚아야할 이자를 자기자본비율과 부채비율로 적절히 구성한 것으로 보입니다.

3. TV (Terminal Value) – DCF의 절반 이상을 차지하는 지속 가치

정의

Terminal Value는 예측 가능한 FCF 기간 이후의 기업 가치를 한꺼번에 추정한 금액입니다.
DCF의 전체 기업가치 중 50~80%를 차지할 수 있을 만큼, 매우 중요합니다.

계산 방식: 두 가지가 일반적

① 영구 성장 모형 (Gordon Growth Model)

TV = FCFn+1 / r−g

FCFₙ₊₁: 마지막 해의 FCF × (1 + g)
r: 할인율(WACC), g: 영구 성장률

g는 보수적으로 설정해야 하며, 보통 2~3% 수준 (국가 GDP 성장률 기준)

② Exit Multiple 방식

TV = EBITDA마지막해 × 적정EV/EBITDA멀티플

유사 기업의 평균 멀티플(예: 8배, 10배 등)을 적용
사모펀드, 투자은행 등에서는 이 방법을 선호

TV 설정 시 주의할 점

g가 크면 TV가 급격히 커지므로 보수적으로 설정할 것 (이건 gdp 성장률로 하면 어느정도 가시성이 있지 않나 싶습니다)
Terminal Value가 전체 기업 가치의 60~70% 이상일 경우 DCF 신뢰도에 유의
두 방법 모두 계산 후 평균을 내는 방식도 실전에서 종종 사용한다고 합니다.

정리: DCF의 핵심 변수 세 가지 비교

항목	의미	주요 변수	실전 체크포인트
FCF	실제 기업이 벌어 쓰는 현금	EBIT, 감가상각, CAPEX 등	장기적으로 플러스가 가능한가?
할인율	미래 현금의 현재가치 환산 기준	WACC, CAPM	성장성 vs 리스크 밸런스
TV	예측 종료 이후의 기업 가치	FCF, 성장률 g, EV/EBITDA	전체 가치 중 차지 비중 과도하면 위험

DCF 분석법의 3대 핵심 요소